ÉconomieÀ Zoug, les propriétaires de maison paient trop peu d’impôts
Les proprios ne sont pas égaux face au fisc. Zoug, en particulier, se base sur le prix d’achat de base au lieu du prix du marché. Une pratique contraire à la jurisprudence du Tribunal fédéral.
Image d’illustration.
DRLe canton de Zoug est un paradis fiscal pour les propriétaires de logements, alors que les prix de l’immobilier y ont triplé depuis l’an 2000. Une villa valant 10 millions de francs n’y est ainsi imposée qu’à 2 millions, selon l’extrait fiscal que la «NZZ am Sonntag» a pu consulter pour ce genre d’objet. La différence réside dans le mode de calcul: le fisc zougois fixe l’impôt sur la base d’une réévaluation de la valeur du parc immobilier datant de 2001. Or, depuis l’an 2000, les prix de l’immobilier du canton ont triplé. De surcroît, le canton se base sur le prix d’achat historique. Le propriétaire qui a acquis son bien à bas prix il y a des années ne paie donc qu’une fraction de l’impôt foncier. À l’inverse, la majorité des cantons estiment la valeur des biens immobiliers selon leur emplacement. Dont Lucerne, qui fait figure de modèle: le canton établit tous les cinq ans une évaluation assez précise du marché sur la base de nombreuses statistiques actualisées.
Selon des fiduciaires interrogées par le journal zurichois, il est courant que la valeur fiscale d’un bien immobilier soit quatre voire cinq fois inférieure à sa valeur effective sur le marché (réd. ou valeur vénale). Cela malgré plusieurs jugements du Tribunal fédéral (TF) ayant établi que la valeur utilisée à des fins fiscales doit atteindre au moins 60 à 70% de la valeur vénale usuelle. Cela s’applique aussi à la valeur locative, à déclarer comme revenu lorsqu’on habite son bien.
Zoug attend Berne
Selon les autorités zougoises, augmenter la valeur vénale immobilière n’a aucune utilité pour le propriétaire tant qu’il ne vend pas son bien. Et le directeur des finances zougois, Heinz Tännler, note que son modèle d’évaluation n’a encore donné lieu à aucune réclamation de la part des contribuables ou de Berne. «Le Parlement débat actuellement de l’abolition de la valeur locative. Tant qu’il n’y a pas de sécurité juridique au niveau fédéral, il serait prématuré de modifier notre système actuel». Et d’ajouter: «Plus notre canton est en bonne santé financière, plus cela profite aux autres grâce à la péréquation financière».
Frein à l’utilisation efficace de l’espace habitable
Kurt Schmidheiny, professeur d’économie à l’Université de Bâle, est sceptique face à la pratique des services fiscaux. Dans la «NZZ am Sonntag», il note que «la sous-évaluation est à l’avantage des propriétaires immobiliers, qui possèdent un lobby puissant dans le monde politique. De plus, le subventionnement se fait de manière cachée, de sorte qu’il n’émeut guère. Il en résulte une inégalité de traitement.»
L’économiste ajoute que certaines personnes aimeraient passer d’une grande maison à un petit appartement en location. Mais sans avantage fiscal d’un tel changement, elles sont dissuadées de franchir ce pas. Il en résulte un obstacle à une utilisation efficace de l’espace habitable.